خصائص فيشي (رمزها في بورصة نيويورك: فيسي)، صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الذي يمتلك الكازينوهات والعقارات الترفيهية في جميع أنحاء الولايات المتحدة وكندا، غالبًا ما يُعتبر بمثابة توزيع أرباح مستقر. على مدى السنوات الخمس الماضية، ارتفع سهمها بنسبة 30٪ تقريبًا حيث رفعت أرباحها المعاد استثمارها إجمالي عائدها إلى ما يقرب من 70٪.
قد يكون بعض المستثمرين مترددين في شراء Vici حيث يتم تداوله بالقرب من أعلى مستوى له على الإطلاق، لكنني أعتقد أنه لا يزال شراءًا مقنعًا لأربعة أسباب بسيطة.
ابدأ صباحك بذكاء أكبر! استيقظ مع أخبار الإفطار في بريدك الوارد كل يوم السوق. سجل مجانا »
تقوم صناديق الاستثمار العقارية بشراء الكثير من العقارات، وتؤجرها، وتقسم دخل الإيجار مع مستثمريها. وللحفاظ على معدل ضريبي مناسب، يتعين عليهم توزيع ما لا يقل عن 90٪ من أرباحهم قبل الضريبة على مستثمريهم كأرباح. ولهذا السبب تدفع العديد من صناديق الاستثمار العقارية مثل هذه الأرباح العالية. تدفع Vici حاليًا عائد أرباح آجلة بنسبة 5.5٪، مقارنة بعائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات البالغ 4.4٪.
على مدى العامين الماضيين، كافحت العديد من صناديق الاستثمار العقارية لأن ارتفاع أسعار الفائدة جعل من الصعب شراء عقارات جديدة، وولد المزيد من الرياح المعاكسة لمستأجريها، ودفع المستثمرين الباحثين عن العائد نحو الأقراص المدمجة وأذون الخزانة الخالية من المخاطر. ولكن مع انخفاض أسعار الفائدة، ينبغي أن تتبدد تلك الرياح المعاكسة وتعيد المضاربين على الارتفاع.
تمتلك Vici 93 عقارًا في جميع أنحاء الولايات المتحدة وكندا. وتشمل كبار المستأجرين ترفيه قيصر, منتجعات إم جي إم, بنسلفانيا للترفيه، و كازينوهات القرن. العديد من أفضل منتجعات الكازينو في لاس فيغاس – بما في ذلك Caesars Palace وMGM Grand وVenetian – تؤجر عقاراتها.
قد يبدو التعرض الهائل لشركة Vici لقطاع الألعاب محفوفًا بالمخاطر، لكن الكازينوهات عمومًا مقاومة للركود. إنها تقيد مستأجريها بعقود متعددة العقود، واللوائح العقارية المعقدة لصناعة الألعاب تمنحها خندقًا واسعًا وتحد من قدرة المستأجرين على نقل أعمالهم.
لهذا السبب، حافظت Vici على معدل إشغال بنسبة 100% منذ طرحها العام الأولي في عام 2018 – حتى في الوقت الذي هز فيه جائحة فيروس كورونا (COVID-19) أسواق السفر والضيافة وألعاب الكازينو. ترتبط معظم عقود الإيجار طويلة الأجل لشركة Vici بمؤشر أسعار المستهلك (CPI)، لذا يمكنها رفع إيجارها باستمرار لمواكبة التضخم. وهذا يجعلها أكثر مقاومة للرياح المعاكسة التضخمية من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى التي لا تقدم عقود إيجار مرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك. علاوة على ذلك، فإن Vici عبارة عن صندوق استثمار عقاري إيجار ثلاثي صافي، مما يعني أن المستأجرين مسؤولون عن تغطية جميع الضرائب العقارية للعقار وتكاليف التأمين ورسوم الصيانة.