حاكم. رون ديسانتيس وقع يوم الجمعة بهدوء على مشروع قانون عمارات مثير للجدل ليصبح قانونًا يهدد أصحاب الوحدات بالفعل بمقاضاته إذا لم يقم المشرعون بإصلاح بعض الأحكام في الجلسة التشريعية القادمة.
يدور مشروع القانون المكون من 154 صفحة، HB 1021، إلى حد كبير حول خلق المزيد من المساءلة لجمعيات مالكي المنازل المشتركة ومديريها. ولكن تم التعامل معها في وقت متأخر من العملية هذا العام، حيث كانت هناك أحكام أخرى من مشروع قانون مختلف أعطى المطورين المزيد من السيطرة على المناطق المشتركة في المباني متعددة الاستخدام، حيث، على سبيل المثال، تشترك الوحدات السكنية في المبنى مع فندق. وسيصبح مشروع القانون قانونا في الأول من يوليو.
يجادل المحامون نيابة عن المطورين بأنه من الضروري في المباني متعددة الاستخدام أن يتحكم المطورون وأصحاب الفنادق في الأماكن المشتركة مثل الردهة والمسبح والمطاعم والمصاعد لأنهم بحاجة إلى التأكد من أن هذه المناطق تتوافق مع معاييرهم .
ستيفان باردو، المحامي الذي يمثل أصحاب الوحدات السكنية في قضايا رفيعة المستوى مثل نزاع ميامي بيتش كاريلون – حيث كان السكان ومالك الفندق والمنتجع الصحي يتقاتلون لسنوات في المحكمة حول من يملك المناطق المشتركة – لا يوافق على أن المطورين سيحافظون على أفضل رعاية الممتلكات من جمعية الشقة، قائلة إن الجمعيات تستثمر بشكل شخصي أكثر في العقار ولكنها غالبًا ما تفوض إدارتها إلى منظمات مهنية مرخصة.
“تخيل أنك تعيش في مبنى سكني وكل ما تملكه هو الحقوق الجوية لوحدتك. أنت لا تملك الباب الأمامي الخاص بك. ليس لديك أي حقوق في امتلاك أو التحكم أو صيانة ردهات منزلك ومصاعدك وممراتك، ولا شيء من ذلك. وقال باردو: “كل هذا يتحكم فيه المطور، ويمكنهم التحكم فيه إلى الأبد”. “هذا ليس له أي معنى.”
وقال باردو أيضًا إنه يعتقد أن مشروع القانون يمكن أن ينطبق على نطاق أوسع حتى على المباني السكنية البحتة، مما يمنح المطورين السيطرة على كل شيء باستثناء الوحدات السكنية نفسها.
لكن مارك جرانت، المحامي العقاري والمستشار لدى فندق كاريلون في نزاع ميامي بيتش والذي كانت فكرته هي إجراء التغييرات المحددة التي تمت إضافتها في النهاية إلى HB 1021، كتب إلى صحيفة هيرالد/تايمز في رسالة بالبريد الإلكتروني مفادها أن باردو كان مخطئًا في كلامه. قراءة مشروع القانون.
وقال جرانت: “خلاصة القول بشأن عدم صحة بيان السيد باردو هو أنه لا يوجد أي سبب على الإطلاق وراء رغبة المطور في الاحتفاظ بحق الملكية والتحكم في العناصر الشائعة عادة في الوحدات السكنية”.
وأضاف: “في المجمع السكني، يرغب المطور في بيع جميع الوحدات، وبعد بيع 90% من الوحدات، لا يريد المطور أي علاقة بالعناصر المشتركة”. “لا يوجد حافز ربح للاحتفاظ بالسيطرة عليهم… تشغيل العناصر المشتركة هو مجرد عبء.”
وقال جرانت إن المباني السكنية متعددة الاستخدامات بموجب القانون الجديد “يجب أن تحتوي على ملخص إفصاح يلخص الهيكل ويبلغ المشترين بأن الجمعية لن تسيطر على المبنى. المشترين أحرار في شراء أو عدم شراء وحدة في هذا النوع من المنتجات.
“أما بالنسبة لل [Pardo’s] قال جرانت: “البيان بأن الجمعية أكثر قدرة على الاهتمام بالهيكل، أعطي مأساة سيرفسايد كمثال على سبب عدم دقة ذلك”. بعد انهيار أبراج شامبلين في سيرفسايد في عام 2021، خلص المشرعون إلى أن جزءًا من اللوم يقع على جمعية الوحدات السكنية، التي أرجأت الإصلاحات الهيكلية للمبنى. في عام 2022، قاموا بتحديث القانون ليتطلب إجراء دراسات احتياطية للنزاهة الهيكلية توضح بالتفصيل حجم الأموال التي تحتاج الجمعيات إلى تخصيصها لهذه الإصلاحات.
كانت مسألة من يسيطر على المساحات المشتركة – أصحاب الوحدات السكنية وجمعياتهم أو المطور – في قلب العديد من الدعاوى القضائية في جنوب فلوريدا، حيث قررت المحاكم مؤخرًا لصالح مالكي الوحدات. ومن شأن الأحكام المضافة المتأخرة في قانون HB 1021 أن تغير تلك الديناميكية، مما يهدد بقلب الدعاوى القضائية التي لا تزال تشق طريقها عبر المحاكم لأنها تنطبق بأثر رجعي.
بعد نشر القصة الأخيرة لصحيفة هيرالد/تايمز حول هذه الأحكام المتنازع عليها في HB 1021، حاول أحد رؤساء جمعية الشقق السكنية الذين لديهم حصة في هذه المسألة التواصل مع راعي مشروع القانون، النائب فيكي لوبيز، وهو جمهوري من ولاية مياني. ريتشارد أورتولي هو رئيس جمعية الوحدات السكنية التي ترفع دعوى قضائية ضد فندق Epic Hotel، الذي يسيطر على Epic Residences الراقية في وسط مدينة ميامي، بسبب الرسوم الزائدة المزعومة للمرافق المشتركة.
وقال أورتولي لصحيفة هيرالد/تايمز إن أصحاب الوحدات كانوا يدفعون الكثير من الفاتورة لتجديد المساحات المشتركة في ذلك المبنى مثل ردهة الفندق، ولم يحصلوا على أي من الأرباح.
وقال أورتولي: “هذا التخصيص التعسفي للنفقات، حتى لو كان منصوصًا عليه في وثائق الملكية المشتركة، يعد تعسفيًا بشكل لا يصدق”.
لم تنجح أورتولي في الوصول إلى لوبيز لكنها التقت بموظفيها عن بعد في 22 مايو لمناقشة مخاوفه. يبدو أن الأمر لم يسير على ما يرام، وفقًا لرسالة بريد إلكتروني للمتابعة كتبتها أورتولي لموظفيها بعد يومين، حيث قام بنسخ صحيفة هيرالد/تايمز.
“لم نتلق أي تفسير ذي معنى من النائبة لوبيز حول سبب دفاعها عن هذه الأحكام وستتورط حتماً في جدل لن يفعل شيئاً لتعزيز سمعتها كمدافعة عن حقوق مالكي الوحدات السكنية في ميامي و” وكتب أورتولي إلى مساعد لوبيز التشريعي، أليساندرو مارشيساني، في أماكن أخرى من فلوريدا.
ولم يتسن الوصول إلى لوبيز للتعليق. وقال مساعدها، مارشيساني، في رسالة بالبريد الإلكتروني إنها “تسافر حاليًا إلى إسرائيل وستعود في بداية يوليو للتحدث على متن الطائرة HB 1021”.
في 11 يونيو، أرسل أورتولي عبر البريد الإلكتروني تحديثًا لصحيفة هيرالد/تايمز.
وكتب أورتولي: “نأمل أن تتم معالجة الأحكام الأكثر فظاعة في قانون HB 1021 من خلال التعديلات”. “إذا لم يتم تعديل القانون، فإن رفع دعوى قضائية سيكون بالتأكيد خيارا”.