بقلم هاديل آل سايغ ولوك تايسون
دبي (رويترز) -في مدينة مشهورة لتحويل الصحراء إلى أفق ، يأخذ المطورون عملية البناء بأيديهم أثناء تسعىهم إلى التغلب على طفرة العقار وزيادة التدفق النقدي.
يقوم عدد متزايد من كبار مطوري الإمارات العربية المتحدة بإنشاء شركات مقاولات داخلية ، بعد الاعتماد منذ فترة طويلة على مقاولي الطرف الثالث. تهدف هذه الخطوة إلى زيادة السيطرة على الجداول الزمنية للبناء والتكاليف ومعايير الجودة ، وفي نهاية المطاف ، تأمين حصة أكبر من الأرباح ، على الرغم من أنها قد تحمل مخاطر.
تسوق أسعار الرهن العقاري
وقال متحدث باسم رويترز ، في علامة لم يتم الإبلاغ عنها سابقًا على هذا الاتجاه ، أنشأت Emaar Properties ، التي طورت برج Khalifa ، Rukn Mirage تحت ميراج التابعة لها. ينضم EMAAR إلى مطورين مثل Samana Developers و Ellington و Azizi ، وقد أطلقت جميعهم وحدات تعاقد داخلية في العامين الماضيين.
أكد أرادا ، المطور الذي شارك في تأسيسه من قبل الأمير السعودي خالد بن ألويد بن طالال سود ، في بيان لرويترز أنهم اكتسبوا جزءًا من مقاول أسترالي هذا العام ويخططون لدمجها في عمليات الإمارات العربية المتحدة بحلول عام 2027.
ويأتي هذا التحول في الوقت الذي ترتفع فيه العقارات في دبي ، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 70 ٪ على مدى أربع سنوات حتى ديسمبر 2024 وخطة حكومية لمضاعفة السكان إلى 7.8 مليون بحلول عام 2040.
ارتفعت عمليات إطلاق الممتلكات بنسبة 83 ٪ في عام 2024 ، على الرغم من انخفاض الإكمال بنسبة 23 ٪ ، حسبما تظهر بيانات الصناعة.
لقد غذت الطفرة تدفقًا جديدًا من العمال ، بما في ذلك العمال المهاجرين بشكل رئيسي من جنوب آسيا ، مع ارتفاع معدلات دورانها بين الموظفين المغتربين. وقد أدى أيضًا إلى مخاوف من الانكماش في قطاع لا يزال حاسماً لاقتصاد الإمارات العربية المتحدة.
كان المطورون يكافحون لجذب العطاءات من المقاولين الخارجيين ، وسط منافسة شديدة.
كان مطورو Samana قد خططوا في البداية لتخصيص 20 ٪ من مشاريعها لذراعها الداخلية الجديدة ، التي تم إطلاقها في سبتمبر. وقال الرئيس التنفيذي عمران فاروق رويترز الآن 80-90 ٪ من مشاريعها الجديدة داخليًا.
وقال فاروق: “اعتدنا على الحصول على 25 أو 30 مقاولًا يقدمون عرضًا لمشروع. اليوم لا تكاد تحصل على اثنين أو ثلاثة”.
Emaar ، في الوقت نفسه ، يأخذ نهج هجين. وقال المؤسس والمدير الإداري محمد ألابار إنه في حين أن بعض المشاريع-مثل التطوير السكني الذي تم الإعلان عنه مؤخرًا-سيتم تنفيذه من قبل ذراع البناء الداخلي Rukn Mirage ، فإنهم سيستمرون في الاستعانة بمصادر خارجية للآخرين.
يقوم المطورون أيضًا بالاستفادة من أسواق الديون لتمويل عمليات الشراء والعمليات الأراضي ، حيث لا يزال المليارات من Dirhams في مدفوعات المشتري في الضمان حتى التسليم. يتم إصدار الأموال فقط بعد عمليات التفتيش النهائية ، مع فترة سماح تسليم لمدة عام واحد قبل أن يتمكن المشترون من المطالبة بالمبالغ المستردة.
يرغب المطورون ، الذين تختلف ملكيتهم وتشمل الأسر المؤسسة والمستثمرين العامين وصناديق الثروة ذات السيادة الإماراتية ، إلى إكمال المشاريع في الوقت المحدد لإلغاء قفل النقود اللازمة لتوزيعات المساهمين ودفع تكاليف التوسع في الإمارات وخارجها.
يرغب المطورون أيضًا في تجنب عقوبات التأخير ، والتي لم يتم الكشف عنها علنًا ولكن في بعض الأحيان تم الإبلاغ عنها من قبل وسائل الإعلام المحلية.
في مارس ، أمرت محكمة في دبي مطورًا بسداد 12.4 مليون ديرهام (3.38 مليون دولار) بالإضافة إلى الفائدة على فيلا عائمة غير مفيدة.
يقول المطورون إن امتلاك خط الأنابيب الكامل-من الاستحواذ على الأراضي إلى التسليم-يوفر اليقين أكبر في سوق لا يمكن التنبؤ به ويتحالف مع دفع الإمارات العربية المتحدة للاعتماد على الذات في القطاعات الاستراتيجية.
لكن جلب البناء في المنزل قد يحمل أيضًا مخاطر.
وقال جوردون رودجر ، المؤسس والشريك الإداري في استشارات البناء ستونهافن: “عندما يحاول المطورون أن يصبحوا بناة ، فإنهم يبدأون في تقسيم التركيز – وهذا هو الوقت الذي يمكن أن تصبح فيه الأمور موحلة”.
“ينتهي بهم المطاف مع الفرق الممتدة بين الاستحواذ على الأراضي ، والمبيعات ، والتسويق ، والفعاليات ، والعلاقات العامة ، والتمويل … والآن المشتريات ، والخدمات اللوجستية في الموقع ، والصحة والسلامة ، وكميات ضخمة من إدارة المقاول من الباطن.”
حذر رودجر أيضًا من أن المطورين يمكن أن يتركوا مع قدرة بناء الخمول في انكماش.
وقال “لديك مصنع كبير ، ساحة مسبقة ، قسم نجارة ضخم ، مصنع داخلي ، معدات داخلية جميعها جالسة في وضع الخمول وليس لديك أي عمل لأن مطورك الرئيسي لا يستطيع بيع أي عقار”.
وقالت مصادر الصناعة إنه نتيجة لهذا التحول ، يجوز للمقاولين المستقلين البحث عن المزيد من العمل خارج العقارات في قطاعات مثل البنية التحتية الحكومية أو التصنيع أو النفط والغاز.
($ 1 = 3.6728 الإمارات العربية المتحدة ديرهام)
(شارك في تقارير هاديل آل سايغ ولوك تايسون في دبي ؛ تحرير مها الدهان وإيدان لويس)