قد يكون هناك حل مباشر لنوع آخر من “تأثير القفل” الذي يشل سوق الإسكان في البلاد: إصلاح قانون الضرائب.
يشير التحليل الأخير من Moody’s Analytics ، بقيادة كبير الاقتصاديين مارك زاندي ونائب كبير الاقتصاديين كريستيان ديرتيك ، مباشرة إلى أغطية ضريبة المكاسب التي عفا عليها الزمن في رأس المال باعتبارها الجاني الذي يبقي ملايين المنازل خارج السوق وخارج العائلات التي تحتاجها أكثر.
تسوق أسعار الرهن العقاري
وفقًا للتقرير ، تبدأ المشكلة بالكثير من كبار السن الفارغين “مغلقون” للمنازل التي لم تعد تناسب احتياجاتهم. ولكن بدلاً من البيع وتقليص حجمه إلى منزل أصغر ، فإن احتمال ضرائب المكاسب الرأسمالية الحادة يبقيهم في منازلهم الأكبر.
المشكلة حادة بشكل خاص في مناطق المترو عالية التكلفة ، حيث يعني عقود من تقدير الممتلكات أن بيع المنزل المتواضع يمكن أن يؤدي إلى فاتورة ضريبة من ستة أرقام. ينتج عن “سوء التخصيص” في سوق الإسكان “لوجام” حيث يقيمون ما يقرب من 6 ملايين أمريكي في المنازل أكبر بكثير من اللازم ، في حين أن العائلات المتنامية محشورة في مساحات صغيرة جدًا وتبقى الملايين من الأسر الصغيرة عالقة في النسيان المستأجر.
ينبع هذا التأثير القفل ، وهو منفصل عن التأثير الناجم عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، من قانون تخفيف دافعي الضرائب لعام 1997 ، والذي قدم مكاسب رأس المال بقيمة 250،000 دولار للمرشحين الفرديين و 500000 دولار للأزواج. لكن هذه العتبات لم تتزحزح منذ ما يقرب من 30 عامًا. إذا تم فهرسة نمو أسعار المنازل ، فستكون استثناءات اليوم 885،000 دولار للأفراد و 1.77 مليون دولار للأزواج. بدلاً من ذلك ، تظل العتبات ثابتة ، ويواجه المزيد من أصحاب المنازل ضرائب هائلة على الانتقال ، وخاصة في ولايات مثل كاليفورنيا وفلوريدا.
في أمريكا المليئة بما تسميه UBS “المليونيرات اليومية”-وهي عبارة تنطبق على الكثير من الأميركيين الذين تجعلهم أصولهم المضخمة ثريًا على الورق ، ولكن في متوسط نمط الحياة-لا يستطيع الكثير من الناس دفع الضرائب على بيض العش العقاري.
يجادل Zandi و Deritis بأن العلاج الأكثر مباشرة هو فهرسة أغطية الاستبعاد لتعكس إما التضخم أو نمو أسعار المنزل الفعلي. إن رفع أو حتى القضاء على هذه القبعات من شأنه أن يفرج على الفور مخزون المكبوت ، مما يساعد على تقليص حجم الأعشاب الفارغة وإتاحة المزيد من المنازل العائلية.
خذ المثال الافتراضي لأرملة مع منزل مساحته 2800 قدم مربع ، وكتب المؤلفون: إنها تواجه مكاسب رأسمالية قدرها 750،000 دولار ، وبعد استبعادها البالغ 250،000 دولار ، ستدفع ضرائب تزيد عن 100000 دولار بأسعار فدرالية ومجمعة. وهذا يمثل أكثر من 20 ٪ من عائدات تقليص حجمها.
يكتبون ، “إن المثل المعزول للبيع قوي” ، ويفضلون بطبيعة الحال بديل العيش في المنزل حتى تموت. “سوف يرث ورثتها المنزل على أساس تكلفة متتالية ، وتجنب ضريبة المكاسب الرأسمالية تمامًا.”
قدرت خدمة أبحاث الكونغرس أن الضرائب على رأس المال على مبيعات المنازل التي تتجاوز الحد الأقصى تولد من 6 مليارات دولار إلى 10 مليارات دولار سنويًا من الإيرادات الفيدرالية. لكن تغيير قانون الضرائب لا يجب أن يفجر ثقبًا في الميزانيات الحكومية. يشير تحليل زاندي إلى أن الكثير من هذا يمكن تعويضه عن طريق تدفقات الضرائب الأخرى إذا ارتفع دوران.
وجد موديز أن دوران الإسكان الأكبر سيعزز حركة العمل ، أحد مفاتيح النمو الاقتصادي الإقليمي. عندما يتمكن الناس من الانتقال إلى الوظائف ، فإن مناطق المترو التي تحتوي على المزيد من المعاملات السكنية ترى ارتفاعًا كبيرًا في العمالة ونمو المنتج الإجمالي. تولد زيادة المبيعات إيرادات جديدة للحكومات المحلية من خلال الضرائب على التحويل والممتلكات ، في حين تضخ العمولات الإضافية وإعادة تشكيل المشتريات مليارات الدولارات في الاقتصاد.
في الوقت الحالي ، يقع الكثير من العبء الضريبي على مالكي الدخل المتوسط في المناطق الثمنية-غالبًا بعد أزمة حياة مثل الطلاق أو وفاة الزوج-وليس على الأثرياء ، وفقًا للتقرير. ذلك لأن أصحاب الأهمية المرتفعة لديهم موارد لتجنب الضرائب تمامًا. من شأن فهرسة أو القضاء على CAPs أن تحول العبء من أولئك الأقل قدرة على الدفع وسلاسة احتكاكات السوق التي تؤذي العائلات من جميع الأعمار.
وعلى الرغم من أن البعض يشعر بالقلق من أن تغيير الاستبعاد يمكن أن يغمر السوق ، فإن تحليل Moody يجد أنه حتى ارتفاع بنسبة 25 ٪ في القوائم لن يعيد إلا المبيعات إلى مستويات ما قبل الأزمة العادية. يقترح Zandi و Deritis أن التعديل المحدود للوقت يمكن أن “يبدأ” السوق دون زعزعة الاستقرار. كما يلاحظون مدخرات امتثال كبيرة لدافعي الضرائب ومصلحة الضرائب ، حيث لم يعد الملايين بحاجة إلى تتبع الأعمال الورقية لعقود من الزمن.
وفي الوقت نفسه ، تقلص عدد مشتري المنازل لأول مرة إلى أدنى مستوى تاريخي ، وهم يكبرون أكبر من أي وقت مضى ، حيث بلغ متوسط عمره 38 عامًا. واعتبارًا من يوليو ، كان عدد كبير من المواطنين يشترون المنازل بنشاط أكثر من Gen Z و Millennials. في أبريل ، أخبرت جيسيكا لوتز من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين حظ كان هذا المواليد “يهيمنون” على سوق الإسكان ، “في كثير من الأحيان يشترون منازلهم القادمة نقدًا”.
Zandi ليس وحده في فك تشفير كيف أصبح سوق الإسكان. تحسب ميريديث ويتني ، ما يسمى “أوراكل أوف وول ستريت” ، أن مواليد الأطفال يمتلكون الآن أكثر من 54 ٪ من المنازل الأمريكية (ارتفاعًا من 44 ٪ في عام 2008) ، و 79 ٪ خالية من الرهن.
وحذرت هذا الشهر: “لقد جعل هذا من الأسهل على كبار السن التمسك بمنازلهم من خلال الاستفادة من بعض هذه الأسهم المبنية”. “والنمو في هذا التمويل سيكون موضوعًا رئيسيًا للاقتصاد الأمريكي في السنوات الثلاث إلى الأربع القادمة.”
تم عرض هذه القصة في الأصل على Fortune.com