بقلم ليانجبينج جاو وماريوس زاهاريا
بكين/هونج كونج (رويترز) – عززت أحدث إجراءات الدعم العقاري في الصين المعاملات في أكبر مدنها، لكن النشاط في المناطق الأصغر يواجه صعوبة في الانطلاق، مما يشير إلى مزيد من الصعوبات في المستقبل بالنسبة لمعظم سوق العقارات في البلاد.
في 17 مايو، خفضت الصين الحد الأدنى لمعدلات الرهن العقاري والدفعات الأولى، وأصدرت تعليمات للبلديات بشراء الشقق غير المباعة لتحويلها إلى إسكان اجتماعي، مما أثار عشرات الإعلانات من المدن لتخفيف السياسات بموجب المبادئ التوجيهية الجديدة.
تظهر عينات صغيرة من بيانات المعاملات والمقابلات مع 10 وكلاء عقاريين في جميع أنحاء الصين أن التدابير كان لها تأثير غير متساو في جميع أنحاء البلاد، مما أدى إلى إحياء الطلب في المدن الكبرى مثل بكين وشانغهاي، ولكن ليس في الأماكن الأصغر.
ويضيف هذا إلى المخاوف التي غذتها بيانات أسعار المنازل الضعيفة يوم الاثنين من أن الانكماش قد يستمر لفترة أطول، خاصة في المدن الصغيرة حيث يكون حجم فائض العرض أكبر بكثير مما هو عليه في المدن الكبرى، مما يبقي الضغط على صناع السياسات لتقديم المزيد من الدعم.
ولا يزال قطاع العقارات الراكد، الذي ساهم بحوالي ربع الناتج المحلي الإجمالي قبل أن ينزلق إلى الأزمة في عام 2021، يشكل عائقًا كبيرًا أمام الاقتصاد البالغ حجمه 18 تريليون دولار.
وقال تشانغ تشيوي، كبير الاقتصاديين في شركة Pinpoint لإدارة الأصول: “بالنسبة للمدن الكبيرة، تكون السياسات أكثر فعالية لأن العرض والطلب أكثر توازنا”.
“تعاني العديد من المدن الصغيرة من مشكلة فائض هيكلي طويل الأمد يصعب حلها. وسوف يستغرق الأمر وقتًا أطول.”
ويقول المحللون إن بكين بحاجة إلى توجيه المزيد من الأموال إلى حكومات المدن الصغيرة لتقليل المخزونات وتحقيق الاستقرار في تلك الأسواق، لكن معظمهم يتوقعون دعمًا تدريجيًا بدلاً من أي إجراءات كبيرة حيث تخشى السلطات من إنقاذ المطورين المسرفين.
وأظهرت بيانات من شركة الأبحاث العقارية China Index Academy أن متوسط المعاملات اليومية للمنازل المستعملة بين 18 مايو و5 يونيو كان أعلى بنسبة 27.7% من متوسط أبريل في شنغهاي وأعلى بنسبة 8.10% في بكين. وانخفضت المعاملات الخاصة بالمنازل الجديدة بنسبة 0.2% و6.4% على التوالي، حيث يقول الوكلاء إن الشقق القديمة في بكين وشانغهاي تباع عادةً بشكل أسرع لأنها تقع في مناطق أفضل.
وفي شنغهاي، قال أحد الوكلاء إن الاستفسارات عن الشقق تضاعفت ثلاث مرات منذ أن خففت المدينة متطلبات الدفعة الأولى في 27 مايو/أيار، ولاحظت مبيعات تتراوح بين 700 و900 وحدة يومياً مقابل 500 وحدة في السابق. وقال وكيل آخر إن مشاهدات المنازل زادت بنسبة 60٪.
وقال أحد الوكلاء في بكين إن المشاهدات في العاصمة زادت أيضًا “كثيرًا”.
وقال الوكيل في العاصمة، الذي اكتفى بذكر لقبه تشين: “في الأساس، تم حجز جميع الوكلاء”.
“شيء مكسور”
لم تنشر أكاديمية مؤشر الصين بيانات للمدن الأصغر، ولكنها أصدرت بشكل منفصل بيانات المعاملات للفترة من 8 إلى 10 يونيو والتي تظهر انخفاضًا بنسبة 16٪ على أساس سنوي لمجموعة من 30 مدينة، بما في ذلك المدن الكبرى.
ويشير هذا إلى أن المبيعات في المدن الصغيرة لا تزال ضعيفة وأن المشترين ما زالوا يشعرون بالقلق من أن المطورين الذين يعانون من ضائقة مالية قد لا يتمكنون من إكمال المشاريع.
وقال كريستوفر بيدور، نائب مدير الأبحاث الصينية في جافيكال دراجونوميكس: “المدن الصغيرة تفعل الكثير لتحفيز الناس على شراء المزيد من المنازل، وهذا ببساطة لا ينجح”.
“هناك شيء معطل. أعتقد أن هناك شيئًا ما هو المطورين: لا يمكنك تحقيق تحول في سوق العقارات دون إقناع مشتري المنازل بأنهم سيحصلون على الوحدات المباعة مسبقًا من المطورين.”
يقول بدور إن سوق العقارات سيظل عبئا على اقتصادات المدن الصغيرة هذه على المدى الطويل، مما يؤثر على عشرات الملايين من المستهلكين ويشكل مخاطر على البنوك الإقليمية الصغيرة التي غالبا ما تكون معرضة بشكل كبير للقطاع.
وقال وكلاء إن المدن الصغيرة خفضت معدلات الرهن العقاري والحد الأدنى من الدفعات المقدمة أكثر من المدن الكبرى، ولكن حتى المدن الأكثر عدوانية تكافح حتى الآن لإنعاش الطلب.
قامت مدينة جياوتشو، وهي مدينة يبلغ عدد سكانها أقل من مليون شخص على الساحل الشرقي، بكسر حد الدفعة المقدمة الجديدة بنسبة 15% لبعض المشترين إلى دفعتين بنسبة 7.5% بفاصل يصل إلى عامين لتسريع الطلب من أولئك الذين يحتاجون إلى شقة ولكن ليس لديهم مدخرات كافية . وحددت شنغهاي وبكين الحد الأدنى للدفعات المقدمة بنسبة 20% و30% على التوالي.
لكن وكلاء العقارات في جياوتشو لم يلاحظوا التأثير.
وقالت إحدى الوكيلات التي اكتفىت بذكر لقبها “ما”: “لقد بقي عبء العمل لدي كما كان من قبل. ربما نتلقى المزيد من الاستفسارات، لكن ليس الكثير من الناس يحجزون بالفعل جولات عقارية”.
وطلبت السلطات في مدينة تشانغشا بوسط البلاد، التي يسكنها نحو 10 ملايين نسمة في مقاطعة هونان المثقلة بالديون، من المطورين رد الودائع دون قيد أو شرط إذا غير المشترون رأيهم قبل إتمام الصفقة، على أمل تشجيع أولئك الذين كانوا على الهامش على تقديم العطاءات.
وقال وكيل في تشانغشا يدعى شو “قلة من الناس يريدون شراء منازل هذه الأيام. يعتقد العملاء أن السياسات الجديدة تم اتخاذها على وجه التحديد لأن السوق ليست جيدة”.
ويتوقع محللو جولدمان ساكس المزيد من إجراءات التيسير في الأشهر المقبلة.
وكتبوا في مذكرة يوم الاثنين: “ومع ذلك، بالنظر إلى الضعف المستمر في العقارات فيما يتعلق بالمدن ذات المستوى الأدنى والمطورين من القطاع الخاص، فإن إجراءات التخفيف هذه قد تؤدي فقط إلى انتعاش على شكل حرف L في القطاع في السنوات المقبلة”.
(1 دولار = 7.2559 يوان صيني)
(تقارير إضافية من غرفة الأخبار في بكين؛ تحرير شري نافاراتنام)