ردت MLS في شيكاغو على اتهام Zillow بأن شبكة القائمة الخاصة يمكن أن تمهد الطريق للتمييز العنصري، متهمة Zillow باستخدام مخاوف الإسكان العادل كسلاح لحماية المصالح التجارية.
قالت Midwest Real Estate Data (MRED)، التي تدير MLS، إن بحث Zillow الذي تم نشره مؤخرًا كان مدفوعًا بالربح وحماية وصول عملاق البحث عن المنازل عبر الإنترنت إلى القوائم. رفض MRED تحليل Zillow الذي وجد أن القوائم على شبكة MLS الخاصة كانت أكثر شيوعًا في الأحياء ذات الأغلبية البيضاء مقارنة بالأحياء ذات الأغلبية غير البيضاء.
“يبدو أن نهج Zillow في إلينوي وانتقادها الأخير لـ PLN الخاص بـ MRED يبدو مدفوعًا بشكل أقل بالبيانات وأكثر من خلال هدف استراتيجي ساخر: تأمين السيطرة على توزيع القائمة لحماية إيراداتها” ، قال MRED في البيان ، الذي تم إرساله أيضًا كرسالة بريد إلكتروني إلى أعضاء MLS.
أشارت MLS إلى وثيقة داخلية تم نشرها مؤخرًا كجزء من قضية Zillow القضائية مع Compass.
الوثيقة، التي تم كتابتها في ديسمبر 2024 وشاركها الرئيس التنفيذي لشركة كومباس روبرت ريفكين على نطاق واسع، توضح بالتفصيل خطط Zillow لفرض القوائم العامة ومعاقبة الوسطاء والوسطاء الذين يعلنون عن قوائم خارج السوق في حالة تراجع سياسة التعاون الواضحة للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ومن بين الاستراتيجيات الأخرى التي حددتها الوثيقة، فقد عرضت بالتفصيل خطة Zillow “لتعبئة المنظمات المحلية والوطنية لتحذير الوسطاء والوكلاء علنًا بشأن مخاطر الإسكان العادل الناجمة عن انخفاض الوصول إلى المعلومات العقارية”.
قامت Zillow بتفجير شبكة القوائم الخاصة لـ MRED – والتي تسمح للبائعين بعرض منازلهم لجميع الوكلاء في شبكة MRED مع إبعادهم عن القنوات العامة مثل Zillow – منذ أن قدمت الشركة معايير الوصول إلى القائمة الجديدة في وقت سابق من هذا العام. ستمنع المعايير القوائم التي كانت موجودة سابقًا على الشبكة الخاصة من الظهور على Zillow، لكن Zillow لم تبدأ بعد في تطبيقها في سوق شيكاغو. جادلت شركة Zillow في تحليلها الأسبوع الماضي بأن الإدراجات الخاصة تحجب السوق وتعمق الفصل العنصري في شيكاغو.
قال متحدث باسم Zillow إن وثيقة الشركة المشار إليها بواسطة MRED، والتي تم تصنيفها على أنها “قديمة اعتبارًا من 17/12/2024” تم “إنشاءها كنقطة الصفر بواسطة عدد قليل من الموظفين في ديسمبر 2024 ولكن سرعان ما انتهت” لأن الشركة غيرت مسارها وبدأت في تطوير معايير الإدراج الخاصة بها. قال المتحدث باسم Zillow إن MRED يجب أن تفكر “في ما إذا كانت هناك عواقب غير مقصودة لممارساتك التي تترك المشترين الملونين في البرد في سوق شيكاغو”.
وقال المتحدث: “من المخيب للآمال أن نرى موقفًا دفاعيًا عندما تكون البيانات واضحة جدًا لدرجة أن هذه الممارسة تواصل تاريخ شيكاغو الطويل والمحزن في سوق الإسكان المنفصل”.
القوائم الخاصة هي مفتاح استراتيجية التسويق
تأتي المعركة بين MLS في شيكاغو وعملاق البحث عن المنازل وسط معركة قضائية في دعوى كومباس ضد Zillow بشأن معايير الإدراج. في شيكاغو، تعد شبكة القوائم الخاصة جزءًا مهمًا من التسويق ثلاثي المراحل لشركة كومباس في قلب تلك الدعوى القضائية.
وفي سوق شيكاغو، قال فران برود، نائب الرئيس الإقليمي، إن 45 بالمائة من القوائم هذا العام من قبل وكلاء كومباس بدأت كمكاتب حصرية الصفقة الحقيقية في مقابلة حديثة. ومن بين هذه القوائم، ينتهي الأمر بـ 87% منها على شبكة القوائم الخاصة. إذا لم يقبل البائعون عرضًا خلال تلك الفترات الخاصة، فسيتم نشر القوائم بشكل عام.
لكن العقارات التي يتم بيعها خلال فترة التسويق الخاص تخرج Zillow بشكل أساسي من المعادلة وتمنع المستهلكين الذين لا يعملون بالفعل مع وكيل من رؤية المنازل المتاحة.
ويختلف التكرار من وكيل إلى وكيل، وللبائعين الكلمة الأخيرة بشأن كيفية إدراج ممتلكاتهم. وقال برود إن شعبية القوائم الخاصة بين عملاء كومباس تظهر أن البائعين ينظرون إليها باعتبارها وسيلة قيمة لاختبار الأسعار وتسويق منازلهم.
وقالت: “إنهم يختارون تسويق عقاراتهم مسبقًا ويكتشفون كبائعين ما هي خياراتهم، بدءًا من احتياجاتهم، من خلال عروضنا الحصرية الخاصة”.
دافعت كومباس عن استراتيجية القائمة الخاصة بها من انتقادات الإسكان العادل، مشيرة إلى أنه يتم إخبار المستهلكين الذين يبحثون على موقع كومباس الإلكتروني عندما تكون هناك قوائم حصرية تطابق بحثهم – على الرغم من أنه يتعين على المستهلكين الاتصال بوكيل كومباس أو زيارة أحد المكاتب لرؤية تلك القوائم.
المدافع عن الإسكان العادل يشكك في نظام MLS
وبينما تهاجم Zillow وMRED حجم المشكلة، قال أحد المدافعين عن الإسكان العادل في إلينوي إنه كان يشعر بالقلق منذ سنوات بشأن التهديدات التي تشكلها القوائم الخاصة.
قال مايكل تشافاريا، المدير التنفيذي لمركز HOPE Fair Housing Center ومقره ويتون: “لقد كان لدي قلق عميق لا يتزعزع من أن هذه الهجرة نحو المزيد والمزيد من شبكات القوائم الخاصة ستخلق عصرًا جديدًا من الخطوط الحمراء”.
على الرغم من أن الوسطاء يتمتعون بإمكانية وصول متساوية إلى القوائم في شبكة MRED الخاصة، إلا أن شافاريا قال إن النظام لا يزال غير عادل لأنه يبقي القوائم بعيدة عن أنظار المشترين المحتملين الذين لم يبدأوا بعد العمل مع وكيل. يبدأ حوالي 43% من مشتري المنازل بحثهم من خلال الاطلاع على القوائم عبر الإنترنت، أي حوالي ضعف النسبة التي تبدأ بالاتصال بوكيل عقاري، وفقًا لأبحاث NAR.
وقال شافاريا إنه يرى أن القوائم الحصرية للوساطة تمثل مشكلة أكبر من الشبكة الخاصة على مستوى MLS، لكن كلاهما يحد من الشفافية بالنسبة للمستهلكين.
وقال: “بالنسبة لي، الطريقة الوحيدة التي تكون متاحة بها حقًا هي أن تكون متاحة للمستهلك، ولا يتعلق الأمر برسوم الخدمة التي يجب أن يكون لديك ترخيص عقاري للقيام بها”. “ويعود الأمر حقًا إلى اعتقادي الراسخ بأن الأشخاص يبدأون بحثهم عن السكن هذه الأيام قبل وقت طويل من بدء بحثهم عن السمسار”.
يتعهد MRED بحماية الإسكان العادل
وقالت MRED في بيانها إنها ملتزمة بالإسكان العادل وأنه تم إنشاء شبكة القائمة الخاصة لمعالجة مخاوف الشفافية التي تقدمها العروض خارج السوق.
وقال بيان MLS: “MRED تأخذ الإسكان العادل على محمل الجد، مع وجود قواعد وعمليات معمول بها لفحص جميع القوائم الخاصة والنشطة بحثًا عن الانتهاكات”. “نعتقد أيضًا أن أي ممثلين سيئين يستحقون كل العواقب المهنية والقانونية التي تلحق بهم”.
شكك MRED أيضًا في المنهجية التي استخدمتها Zillow في تحليلها، والتي قامت بمسح القوائم المتاحة في يوم واحد في أكتوبر. وأشارت إلى أن الأحياء ذات الأغلبية البيضاء لديها ثلاثة أضعاف عدد القوائم الموجودة في الأحياء غير البيضاء، ويميل المستثمرون المؤسسيون والشركات التي تقدم عروضًا نقدية سريعة على المنازل إلى استهداف عمليات الشراء في الأحياء غير البيضاء. جادل MRED بأنه نظرًا لأن كل وسيط لديه إمكانية الوصول إلى شبكة القائمة الخاصة، فإنه يعزز السوق العادلة.
ادعت Zillow أن تحليلها تم التحكم فيه فيما يتعلق بالسعر ونوع المنزل والموقع ونشاط الوسيط.
وقالت MLS: “تم إنشاء MRED لحماية الوصول المفتوح، ومنع التمييز، والتأكد من أن كل وساطة، كبيرة وصغيرة، يمكنها التنافس على قدم المساواة”. “تم إنشاء شبكة PLN الخاصة بنا لمنع أسواق الظل الإقصائية، وليس لتمكينها.”
اقرأ المزيد
ظهرت هذه المقالة في الأصل على The Real Deal. انقر هنا لقراءة القصة كاملة.