سمحت لجنة تكساس باركس أند وايلد لايف يوم السبت للولاية بمصادرة أرض فيرفيلد ليك ستيت بارك من المطور الخاص الذي اشترى العقار قبل أيام.
صوتت اللجنة ، التي تشرف على إدارة الحدائق والحياة البرية بالولاية ، بالإجماع في اجتماع عُقد خصيصًا في أوستن. يسمح القرار للإدارة باستخدام المجال البارز في حالة غير مسبوقة إلى حد كبير للحصول على منتزه بمساحة 1800 فدان بالإضافة إلى مساحة 3200 فدان جنوب شرق متروبليكس.
قال ديك سكوت ، نائب رئيس اللجنة: “نحن نستحق الاحتفاظ بهذا من أجل شعب تكساس”.
وأشار المطور الذي يتخذ من دالاس مقراً له ، تود إهتماماتي ، إلى أن هذه الخطوة قد تؤدي إلى معركة قانونية. لكن يوم السبت ، احتفل مسؤولون في الولاية وأفراد من الجمهور بالتصويت ، وشددوا على فرصة ليس فقط لإعادة فتح حديقة الولاية المغلقة مؤخرًا ، ولكن لتوسيعها. أغلقت الدولة الحديقة أمام الجمهور في 5 يونيو استعدادًا لعقد الإيجار الذي ينتهي في 13 يونيو.
في الأيام التي سبقت تصويت يوم السبت ، قال شون تود مؤسس تود إهتماماتي إن استخدام المجال البارز سيكون ضربة لحقوق الملكية الخاصة في تكساس. أنهت شركته في الأول من يونيو / حزيران شرائها للعقار من شركة الطاقة Vistra Corp.
النطاق البارز هو سلطة قانونية تسمح للكيانات ، بما في ذلك الحكومة ، بأخذ الملكية الخاصة للمنفعة العامة. تحت المجال البارز – الذي غالبًا ما يرتبط بالطرق وخطوط الأنابيب ، على الرغم من أنه يطبق أيضًا الحدائق والممتلكات المماثلة – يجب تعويض المالك الخاص عن ممتلكاته المصادرة.
قال محام متخصص في المجال البارز سابقًا لـ Star-Telegram أن الحديقة ستكون تطبيقًا واضحًا قانونيًا للمجال البارز ، لأن هناك مصلحة عامة واضحة في الأرض.
ولكن ، في مقابلة يوم الأربعاء ، وعد تود أنه إذا استخدمت اللجنة نطاقًا بارزًا ، فسيكون ذلك “مكلفًا للغاية بالنسبة لولاية تكساس”.
“ستدفع الدولة مبلغًا معصومًا من الأضرار لنا. قال تود: “سيكون الأمر محزنًا على الدولة ، وستكون إدارة متهورة ، وستكون نقصًا في المساءلة”. “لقد خصصوا مليار دولار من الصندوق لشراء الحدائق – قد يدفعون ذلك لمنتزه واحد فقط.”
أخبر تود صحيفة Star-Telegram أن شركته قد استثمرت بالفعل الملايين في العقار. تخطط الشركة لتحويل أرض المتنزه والمساحة المحيطة بها إلى مجتمع مسور راقي ، بما في ذلك نادي وملعب غولف خاص. قال تود إن الشركة قد أنجزت بالفعل أكثر من 100 مليون دولار في المبيعات المسبقة للتطوير وتخطط لبناء عشرات المنازل “في غضون أشهر”.
كيف وصلنا إلى هنا
كان Fairfield Lake State Park في قلب ملحمة عامة منذ شهور.
تقع الحديقة في مقاطعة فريستون بين متروبليكس ومدينة هيوستن ، وقد استقرت على أرض مستأجرة منذ حوالي خمسة عقود. قام المالك السابق لشركة Vistra Corp بتأجير الأرض إلى الدولة مجانًا حيث قامت بتشغيل محطة طاقة في جزء مختلف من العقار. ولكن بعد إغلاق شركة فيسترا لمحطة الطاقة هذه في عام 2018 ، بدأت الشركة الاستعدادات لبيع 5000 فدان بالكامل من الأرض. أدرجت الشركة العقار مقابل 110.5 مليون دولار في عام 2021.
في العام الماضي ، بعد أن لم تؤد المحادثات غير الرسمية التي أجرتها الدولة مع فيسترا إلى أي شيء ، تدخل تود المصالح ووقع عقدًا لشراء العقار. وقال تود هذا الأسبوع إن الشركة وافقت على دفع “أكثر من 100 مليون دولار” للعقار. وأضاف أنه يعتقد أن العقار قد تم تسويقه ولم يتم الاعتراف به سواء من حيث قيمته المائية أو إمكانيات تطويره. ولأن شركته متخصصة في “الانحرافات العقارية” ، فإن سوء التسويق هذا يشير إلى فرصة لتود.
قال تود: “كنا نعرف ما كنا نشتريه”.
بعد أن أوضحت تود المصالح أن الشركة لن تجدد عقد إيجار حديقة الولاية على الأرض بعد شرائها ، قامت الدولة بعدد من التحركات لمحاولة وقف البيع أو إبقاء المنتزه مفتوحًا. التقى رئيس لجنة المتنزهات والحياة البرية ، Arch “Beaver” Aplin III ، بممثلي Vistra و Todd Interest ، وقدم عروضاً لشراء الأرض. أكد تود أن تلك العروض كانت مقابل أموال أقل بكثير مما عرضته شركته.
قدم المشرعون في الولاية أيضًا تشريعات لمحاولة وقف البيع – اقترحوا أولاً استخدام المجال البارز في العقار ثم التحول لمحاولة منع قدرة المطور على بيع المياه من البحيرة. ماتت مشاريع القوانين هذه في نهاية الجلسة.
ومع اقتراب عقد إيجار الولاية للمتنزه بسرعة ، قدم أبلين عرضًا آخر في اللحظة الأخيرة. في 12 مايو ، وقع عرضًا لشركة Todd Interest ، مطالبًا الشركة بالابتعاد عن العقار مقابل 25 مليون دولار. (أخبر تود صحيفة Star-Telegram هذا الأسبوع أن العرض كان أكثر مما استثمرته شركته في العقار في ذلك الوقت ، على الرغم من أنه لا يزال أقل بكثير مما يمكن أن يقدمه على العقار.)
قال تود إن شركته ردت على هذا العرض في 23 مايو. رفض تود مشاركة تفاصيل ذلك العرض المضاد ، ولم يرسل Aplin وإدارة الحدائق والحياة البرية نسخة من هذا الخطاب بحلول وقت النشر. قال تود إن الدولة لم تستجب لعرضه ؛ قال أبلين إن الدولة تواصلت مع تودز بشأن العرض ، لكن العرض لم يمنح الدولة وقتًا كافيًا للنظر والتصويت قبل المواعيد النهائية المفروضة.
بعد أكثر من أسبوع بقليل ، في نفس اليوم الذي كانت تود إهتماماته تنتهي من شرائها للعقار ، أرسلت Aplin خطاب عرض آخر. عرضت هذه ، الموجهة إلى مالك العقار آنذاك فيسترا ، 95 مليون دولار مقابل 5000 فدان. أخبر Aplin Star-Telegram أنه كان من المفترض أن يلعب دوره إذا لم تنهي تود إهتماماتي عملية الشراء.
لكن شركة التطوير أنهت عملية الشراء ، مما دفع الولاية إلى إغلاق بوابات المتنزه بعد بضعة أيام قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار في 13 يونيو. من غير الواضح كيف سيؤثر تصويت يوم السبت للانتقال إلى مجال بارز على إغلاق المتنزه.
نقاش محتدم
نظرًا لأن الدولة قد انتقلت إلى جهود اللحظة الأخيرة لوضع العقار في أيدي الجمهور ، فقد خطت تود بقوة أكبر في نظر الجمهور. حتى الأسابيع الأخيرة ، تجنب المطور إلى حد كبير التعليقات العامة ، على الرغم من أنه تحدث مع محام يمثل شركته في جلسات الاستماع التشريعية.
ولكن مع العروض النقدية للجنة المتنزهات والحياة البرية والتصويت الوشيك للمجال البارز ، صعد تود إلى دائرة الضوء العامة ، وجلس لإجراء مقابلات مع منافذ الأخبار ، بما في ذلك Star-Telegram.
انتقد تود الدولة بشكل عام ، وعلى وجه التحديد Aplin ، لفشلها في شراء العقار قبل أن يكون متعاقدًا مع مشترٍ آخر.
كما انتقد جهود الدولة لوقف صفقته على الممتلكات. وقد وصف مؤخرًا تحركات الدولة بأنها “جهود تخريبية” ، وفي مقابلة ، أشار إلى “التكتيكات الشبيهة بالجيستابو” التي تتبعها الدولة.
كما وصف تود مرارًا وتكرارًا تعامل الدولة مع الموقف بأنه “مثير للاشمئزاز” وقال إن مسؤولي الدولة ، بما في ذلك أبلين ، بحاجة إلى تحمل مسؤولية التحسس في حديقة حكومية ثمينة.
كما حذر من أن استخدام المجال البارز يمكن أن يكون بمثابة سابقة بطريقة ما. في اجتماع يوم السبت ، على الرغم من ذلك ، شدد Aplin على أنه رأى تصويت مجال Fairfield البارز على أنه لمرة واحدة. وأضاف أنه في حالة موافقة اللجنة على الاستيلاء على ملكية Fairfield ، فقد طلب من موظفي Parks and Wildlife صياغة سياسة تحد من استخدام الإدارة للنطاق البارز في “المواقف غير العادية وغير العادية مثل Fairfield”.
قال أبلين: “أرى هذا الوضع مع Farifield على أنه حدث لمرة واحدة”.
ولكن ، في حين أن تصويت لجنة المنتزهات والحياة البرية يشير إلى طريق للمضي قدمًا لأولئك الذين يريدون إبقاء المنتزه عامًا ، فمن المحتمل أن يكون هناك طريق طويل أمامهم. مع إنفاق ملايين الدولارات بالفعل ، ومئات الملايين الأخرى على المحك ، أوضح تود أنه لن يتخلى عن الممتلكات دون قتال.
قال تود: “لدى الدولة قوانين على الكتب فيما يتعلق بكيفية عمليات الإدانة ولا أعتقد أن المتنزهات والحياة البرية تدرك ذلك تمامًا”. “لكننا نفعل ذلك بشكل كامل.”
رد العديد من مفوضي المتنزهات والحياة البرية يوم السبت على تعليقات تود العامة بأن شركته تعتزم المضي قدمًا في تطويرها في الأسابيع والأشهر القادمة. طلبوا من تود إهتماماتي تأجيل هدم أي ممتلكات على الموقع ، على الأقل حتى تتم تسوية القضية القانونية وقرار ملكية العقار رسميًا.