(بلومبرج) – في أجزاء كثيرة من الصين، تعاني المستودعات والمجمعات الصناعية التي كانت بمثابة نقطة جذب للمستثمرين الدوليين من تباطؤ مفاجئ في النشاط التجاري.
الأكثر قراءة من بلومبرج
فالمراكز اللوجستية التي تم بناؤها تحسبا لازدهار طويل الأمد في التجارة الإلكترونية والتصنيع وتخزين المواد الغذائية تفقد مستأجريها، مما يجبر أصحاب المباني على خفض الإيجارات وتقصير فترات الإيجار. وانخفضت أسهم صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك عقارات تجارية في الصين، ويتوقع بعض مديريها أن ينخفض دخل الإيجار بشكل أكبر.
ويقترب متوسط معدلات الشواغر في العقارات اللوجستية في شرق وشمال الصين من 20%، وهي الأعلى منذ سنوات، وفقا للاستشارات العقارية. ويجري بناء المزيد من المستودعات، مما يزيد المشكلة سوءا. وقال زافيير لي، محلل الأسهم في مورنينج ستار الذي يغطي قطاع العقارات: “إننا نتطلع إلى وفرة في المعروض من الخدمات اللوجستية والعقارات الصناعية في الصين”.
وكان التدهور مخيبا للآمال بالنسبة لأصحاب العقارات الذين كانوا يعولون على حدوث انتعاش اقتصادي في الصين هذا العام. استثمرت المؤسسات العالمية بشكل جماعي أكثر من 100 مليار دولار في المستودعات والمباني الصناعية وأبراج المكاتب وغيرها من العقارات التجارية الصينية على مدى العقد الماضي، وفقًا لبيانات من MSCI Real Capital Analytics. ومن بين المستثمرين الأجانب شركة بلاكستون، وشركة PGIM التابعة لشركة Prudential Financial Inc، وشركة GIC Pte في سنغافورة. ومجموعة كابيتالاند، وغيرها الكثير.
ويفكر عدد قليل من المؤسسات في سحب استثماراتها من أصولها الأسوأ أداء قبل أن تنخفض الإيجارات بشكل أكبر. ويعتزم آخرون الانتظار حتى انتهاء فترة الانكماش الاقتصادي ويتوقعون جني الأموال على المدى الطويل.
قال هانك هسو، الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لشركة Forest Logistics Properties، التي تمتلك مستودعات ومراكز توزيع في مراكز النقل الرئيسية في بكين وشانغهاي ووهان ومدن صينية أخرى: “أفضل المواقع لا تزال مرنة”.
تمتلك شركة Forest Logistics التي يبلغ عمرها ست سنوات حوالي 2.5 مليار دولار من الأصول الخاضعة للإدارة من قبل المستثمرين الذين يشملون شركات الأسهم الخاصة وشركات التأمين وصناديق التقاعد. ومن بين عملائها شركة التجارة الإلكترونية الصينية العملاقة JD.com Inc.، وشركة البريد السريع SF Express، وصانعي المنتجات الاستهلاكية المتعددة الجنسيات.
وقال هسو إن ضعف السوق الأخير لم يمنع خطط التوسع لشركته، وأنها تخطط لبناء منشأة لوجستية أخرى في منطقة الخليج الكبرى الجنوبية في الأشهر المقبلة. وأضاف: “سنواصل نشر رأس المال في الصين خلال العام أو العامين المقبلين لأننا نعتبرها فرصة ذهبية”.
تخفيضات الإنفاق
كان قطاع العقارات التجارية في الصين نقطة مضيئة خلال معظم فترة تراجع الإسكان في البلاد التي بدأت في عام 2021. ويشعر الآن بآثار تخفيضات الإنفاق من قبل المستهلكين والشركات.
ويحدث التراجع في قطاعي الخدمات اللوجستية والصناعة جنبًا إلى جنب مع تراجع العقارات المكتبية الذي يحدث في المدن الكبرى بما في ذلك بكين وشانغهاي. ويعود كلا الانخفاضين جزئيا أيضا إلى الإفراط في البناء الذي كان مدعوما بالمبالغ الكبيرة من الأموال التي تدفقت على العقارات التجارية عندما كانت أسعار الفائدة والاقتراض وتكاليف البناء منخفضة.
إن المستودعات التي تم بناؤها لإيواء مراكز تنفيذ التجارة الإلكترونية، والثلاجات العملاقة للمنتجات المبردة أو المجمدة، والمساحات المخصصة للشركات للاحتفاظ بمكوناتها والسلع المصنعة، لا يتم استخدامها بالقدر الذي كان يأمله أصحابها. وكان نمو التجارة الإلكترونية المحلية في الصين بطيئا، حيث أصبح المتسوقون أكثر اقتصادا. إن معدل انتشار مبيعات التجزئة عبر الإنترنت في البلاد مرتفع نسبيًا بالفعل بنسبة 30٪.
وتدفع التوترات الجيوسياسية المتزايدة الشركات إلى نقل بعض صناعاتها إلى الخارج، لتلبية احتياجات العملاء النهائيين الذين يرغبون في تقليل اعتمادهم على الصين. وقد أدى ذلك بالإضافة إلى تباطؤ التجارة عبر الحدود إلى تقليل حاجة الشركات إلى مرافق التخزين في البر الرئيسي للصين.
وظائف شاغرة عالية
ارتفع معدل شغور المستودعات في شرق الصين – حيث تتجمع العديد من العقارات اللوجستية – إلى 19.2% في الربع الأول، وفقا لبيانات من شركة كوشمان آند ويكفيلد. وبلغ معدل الشواغر الإجمالي على الصعيد الوطني 16.5%، ويرجع الفضل في ذلك جزئيًا إلى المنطقة الجنوبية ذات الأداء الأفضل.
ويتناقض الوضع في الصين مع الولايات المتحدة وأسواق الخدمات اللوجستية الأخرى في آسيا. وفي الولايات المتحدة، زادت الوظائف الشاغرة في العقارات الصناعية والمستودعات في بعض أجزاء البلاد، ولكنها بلغت معدلات مئوية متوسطة وهي أقل من المتوسطات التاريخية، ولا تزال الإيجارات في ارتفاع. وفي آسيا، تتمتع الأصول اللوجستية في كوريا الجنوبية واليابان وأستراليا بمعدلات إشغال عالية ونمو في الإيجارات.
ومن بين المدن الصينية الكبرى العشرين التي تتبعها كوشمان، شهدت 13 مدينة انخفاضًا في إيجارات الخدمات اللوجستية في الربع الأول مقارنة بالأشهر الثلاثة السابقة، بقيادة بكين وشنتشن، بانخفاضات بلغت 4.2% و3.9% على التوالي. وقالت الشركة الاستشارية إن من المقرر الانتهاء من 33 مليون متر مربع إضافية – أي ما يعادل حوالي 4600 ملعب كرة قدم – من الإمدادات الجديدة بحلول نهاية عام 2026 في البلاد.
استحوذت شركة كابيتالاند تشاينا تراست، التي تمتلك مراكز تسوق ومناطق أعمال وممتلكات أخرى، على أربع مناطق لوجستية في شنغهاي وووهان ومدن أخرى في أواخر عام 2021 مقابل 1.68 مليار يوان (231 مليون دولار). وانخفض معدل الإشغال الإجمالي لمحفظة الخدمات اللوجستية إلى 82% في نهاية عام 2023 من 96.4% في العام السابق.
وخسرت أسهم صندوق الاستثمار العقاري المدرج في سنغافورة 27% خلال العام حتى الآن، مقابل مكاسب بنسبة 2.7% لمؤشر ستريتس تايمز القياسي. وقال متحدث باسم شركة CapitaLand China Trust: “إننا نعمل بنشاط على إشراك آفاق مجمعاتنا اللوجستية لزيادة تحسين الإشغال”.
أحزم الأمتعة
كما أن المجمعات الصناعية في الصين، والتي تم تصميمها كمجموعات للعلوم والتكنولوجيا مع مباني المكاتب ومرافق التصنيع، تخسر أيضًا الشركات المتعددة الجنسيات والمحلية. وبلغ معدل الشواغر الإجمالي في المجمعات التجارية في بكين 20.5% في الربع الأول، وفقا لبيانات كوليرز.
وفي قوانغتشو، قاعدة التصنيع في جنوب البلاد، تقوم بعض الشركات متعددة الجنسيات بإغلاق مصانعها وتغيير استراتيجيات أعمالها بعد التعافي المخيب للآمال في مرحلة ما بعد الوباء.
قالت Lonza Group AG، وهي شركة سويسرية لتصنيع الرعاية الصحية، في وقت سابق من هذا العام إنها ستغلق منشأة لتصنيع الأدوية بعد مراجعة استراتيجية. بدأ المصنع الذي تبلغ مساحته 17 ألف متر مربع الإنتاج قبل ثلاث سنوات فقط في مدينة قوانغتشو للمعرفة في الصين وسنغافورة، وهو مجمع أعمال عالي التقنية مدعوم بشكل مشترك من قبل الحكومة المحلية في المدينة وشركة CapitaLand، المملوكة لشركة Temasek Holdings Pte. لا تزال Lonza تدير منشآت التصنيع في سوتشو ونانشا، وتحتفظ بمنظمة مبيعات تجارية في الصين.
شهد صندوق الاستثمار العقاري الصيني الذي يمتلك عقارات صناعية مؤخرًا انخفاضًا في إشغال أحد مبانيه في مجمع تكنولوجي في شنغهاي بمقدار النصف تقريبًا عندما تخلى المستأجر – وهي شركة تابعة لشركة أوبو العملاقة للهواتف الذكية – عن 19314 مترًا مربعًا (207890 قدمًا مربعًا) من المساحة قبل نهاية عقد إيجاره. قررت الشركة المصنعة للهواتف المحمولة إغلاق ذراع تطوير الرقائق Zeku العام الماضي.
ضغط الإيجار
تتمتع الشركات الآن باليد العليا عند التفاوض على تجديد عقود إيجار المستودعات والممتلكات الأخرى.
وقال لوك لي، المدير الإداري لشركة ESR Group Ltd، خلال مؤتمر عبر الإنترنت حول قطاع الخدمات اللوجستية في منتصف يونيو: “المنافسة على المستأجرين شديدة جدًا في الوقت الحالي”. يمتلك مدير الأصول العقارية ومقره هونغ كونغ مراكز توزيع للتجارة الإلكترونية ومرافق تخزين سلسلة التبريد ومجمعات صناعية لتصنيع في الصين ودول أخرى. وأضاف لي أنه من أجل إبقاء المستودعات مشغولة، يقدم أصحاب العقارات شروط إيجار مرنة ووسائل راحة أفضل وغيرها من المحفزات للمستأجرين.
وبحسب أحدث تقرير مالي للشركة، شهدت إيراداتها من منطقة الصين الكبرى انخفاضًا بنسبة 20% في عام 2023 مقارنة بالعام السابق. وأشارت الشركة إلى ضعف معنويات المستهلكين والطلب على التأجير كأسباب للانخفاض.
ويواجه صندوق Mapletree Logistics Trust، وهو صندوق استثمار عقاري آخر مدرج في سنغافورة، وقتًا عصيبًا أيضًا في الصين. وانخفضت الإيجارات عبر عقاراتها البالغ عددها 43 عقارًا في البلاد بنسبة 10% في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، وتخلف بعض المستأجرين عن سداد إيجاراتهم. وحافظ الصندوق على معدل إشغال أصوله اللوجستية في الصين عند حوالي 93%.
قال إنج كيات، الرئيس التنفيذي لصندوق Mapletree REIT، في مكالمة هاتفية حول أرباح أبريل، إن البيئة الصينية ستظل متقلبة وغير مؤكدة خلال الأشهر الـ 12 المقبلة. وأضافت أن الصندوق يركز على الاحتفاظ بالمستأجرين ويتطلع إلى بيع بعض أصوله الصينية الأضعف أداءً. “نحن نحاول الحصول على قدر أكبر من الوضوح بشأن ما إذا كنا نرى القاع. لكن لا أعتقد أننا نراها الآن. قال إنج: “علينا أن ننتظر بعض الوقت”. ورفضت مابلتري التعليق.
وقال همبرت بانج، رئيس الصين في شركة جاو كابيتال بارتنرز، وهي شركة استثمار بديلة تمتلك أصولا عقارية: “الجميع يخفضون التكاليف”. وفي حديثه في نفس المؤتمر الذي عقده لي، قال بانغ إن إيجارات العقارات اللوجستية لا ترتفع على الرغم من إشغال المباني. وأضاف: “أعتقد أن معظم أصحاب المساحات اللوجستية يواجهون صعوبة في التفاوض مع المستأجرين الحاليين أو الجدد”.
الأكثر قراءة من بلومبرج بيزنس ويك
©2024 بلومبرج إل بي