بالم سبرينجز، كاليفورنيا – في الصور، يظهر حمام السباحة باللون الأزرق المتلألئ. في الواقع، تحولت المياه إلى اللون الأخضر بسبب الطحالب، ولم ينحدر منظر المنزل إلا من هناك: لقد سرق شخص ما معدات حمام السباحة، وهي جريمة شائعة بشكل متزايد في هذه الأجزاء.
الأكثر قراءة من MarketWatch
عندما وصلنا إلى نهاية مشاهدة هذا المنزل الذي تبلغ قيمته مليون دولار، كان هناك هدير طائرة نفاثة في السماء. نظرنا إلى الأعلى، ونظرنا إلى بعضنا البعض، ونظرنا مرة أخرى إلى الطائرة. لم يكن الوسيط الذي أظهر المنزل شيئًا إن لم يكن صريحًا. قال: “نحن تحت مسار الرحلة”.
تشير سجلات العقارات إلى أن هذا المنزل المتواضع الواقع في 2190 طريق نورث ديبورا في حي ديزرت بارك إستيتس في بالم سبرينغز، تم شراؤه مقابل 611 ألف دولار في عام 2021، ثم بيع مقابل 1.3 مليون دولار في 2 فبراير 2023، إلى شركة استثمار عقاري ذات مسؤولية محدودة مقرها. في سكرامنتو.
أيام في السوق؟ صفر.
هذه زيادة في الأسعار بنسبة 113٪ في السوق التي تباطأت بشكل كبير بسبب جنون عصر الوباء. لقد انتهى الأمر الآن بهذه المنزلة الأم في عملية بيع قصيرة مملوكة للبنك بعد أقل من عام واحد. وهي مدرجة حاليا بمبلغ 625000 دولار. كيف تكون مثل هذه القصة ممكنة؟
يقع المنزل الذي تبلغ مساحته 1242 قدمًا مربعًا والمكون من ثلاث غرف نوم على ربع فدان في واحدة من أكثر المدن المرغوبة في وادي كوتشيلا في كاليفورنيا، ولكنه ليس في أحد أفضل الأحياء. وحتى مع وجود مطبخ جديد وحمامات وحمام سباحة، فإن المنزل – باستخدام أسعار المنازل في المنطقة المجاورة مباشرة كدليل – لا يساوي أكثر من 611 ألف دولار تم دفعه مقابله في عام 2021.
“كان لدي مشتري قبل أن نقوم بالإدراج”
كان ويليام جرين، وهو وكيل عقاري خارج المدينة ومقره في سان دييغو ويبيع العقارات في بالم سبرينغز، يمثل كلاً من المشتري والبائع عندما تم بيع العقار في أبريل 2023. “كان لدي مشتري قبل أن نقوم بإدراج العقار، لذلك وقال لـ MarketWatch: “لم نكن بحاجة حتى إلى طرحه في السوق المفتوحة”.
وقال جرين أن هذا ليس من غير المألوف. وقال: “هذه هي الطريقة التي يحصل بها المشترون على الأفضلية”. “إنهم يتواصلون مع كل سمسار عقارات في المدينة. هناك الكثير من الصفقات التي هي خارج السوق. لا يقوم معظم التجار بنشرها على MLS – خدمة القوائم المتعددة – حتى يتمكن الناس من معرفة ما يتم بيع المنازل به. فهو يساعد المشترين والبائعين على البقاء على اطلاع.”
ويقول وكلاء العقارات المحليون إن المشترين لا يحتاجون إلى ميزة في هذا السوق، حيث أدت القيود ذات الحدين على الإيجارات قصيرة الأجل وأسعار الفائدة المرتفعة باستمرار إلى إعاقة سوق العقارات، وخاصة المنازل في النطاق السعري حيث يحتاج المشترون عادةً إلى رهن عقاري.
تم إدراج Green أيضًا كوكيل المشتري والبائع في منزل آخر، 2002 North Whitewater Club Drive، في نفس حي Desert Park Estates الذي بيع بمبلغ 1.4 مليون دولار في مارس 2023.
إنها قصة متطابقة تقريبًا: اشترى البائع هذا العقار بمبلغ 750 ألف دولار في عام 2022 وأضاف حمام سباحة جديدًا ومطبخًا وحمامًا. المشتري – من قبيل الصدفة، نفس الشركة ذات المسؤولية المحدودة التي اشترت 2190 منزلًا على طريق شمال ديبورا مقابل 1.3 مليون دولار – تخلف أيضًا عن سداد هذا العقار. تم تفريغها لاحقًا في عملية بيع قصيرة مقابل 635000 دولار في يناير 2024.
وقال جرين إن شركات الاستثمار تشتري الكثير من العقارات في نفس الوقت ثم تواجه مشاكل. وقال إنه لا يتذكر أسماء المثمنين في أي من هذه العقارات، لكنه أضاف: “لقد كانوا محليين وتم اختيارهم عشوائياً من قبل مقرض المشتري. مجرد لمعلوماتك: ما زلنا نشهد مبيعات تتراوح بين 1.2 مليون دولار إلى 1.5 مليون دولار في هذا الحي.
تقدم Zillow مبلغ 771.955 دولارًا أمريكيًا كمتوسط سعر لشركة Desert Park Estates.
إنها قصة تحذيرية – بالنسبة للبنك الذي أقرض الأموال، على الأقل – وتقع أحداثها في مدينة بجنوب كاليفورنيا تشتهر بهندستها المعمارية التي تعود إلى منتصف القرن.
تمثال لسوني بونو، المغني والممثل والسياسي الذي كان عمدة هنا في أواخر الثمانينيات وأوائل التسعينيات، يرحب بالزوار القادمين إلى مطار بالم سبرينغز. بنج كروسبي، لوسيل بول، فرانك سيناترا، ليبيراتشي والعديد من المشاهير الآخرين من العصر الذهبي لهوليوود يمتلكون منازل هنا، مما يضفي بريقًا على المنطقة.
وادي كوتشيلا عبارة عن مجموعة متنوعة من المجتمعات – من مدن مثل لا كوينتا ورانشو ميراج، والتي يُنظر إليها على نطاق واسع على أنها أماكن توفر مجتمعات فخمة ومسورة للمتقاعدين الأثرياء، إلى مناطق أرخص مثل كاثيدرال سيتي وديزرت هوت سبرينغز.
إنها أرض الخيال في منتصف القرن – أو على الأقل تبدو كذلك إذا كنت مشتريًا من خارج المدينة وغير معتاد على الأحياء، أو كنت من البنوك التي تقرض المال لذلك المشتري من خارج المدينة.
عند الفحص الدقيق، حتى بسعر بيع قدره 625000 دولار وخصم 52٪ على سعر 2023، يبدأ الوعد الخاص بعقار North Deborah Road في الانهيار بسرعة. لا يوجد أثاث، فقط بقايا متربة من عملية تجديد متواضعة حديثة – تذكير شبحي للأحلام الضائعة في هذه الجنة الصحراوية.
هل يعد هذا الإدراج علامة نذيرة على أن أسعار الفائدة بنسبة 7٪ واستمرار عدم اليقين بشأن اقتصاد ما بعد الوباء المحير في بعض الأحيان يؤثران بشدة على أسعار المنازل؟ أم أنه، كما وصفه أحد المعلقين، “إفلاس شركة Airbnb” بسبب الحملة التي شنتها شركة “بالم سبرينغز” على الإيجارات قصيرة الأجل، وإشارة إلى أن الأسعار هنا في “سقوط حر”؟ أم أن هناك تفسيرا آخر؟
كيف يمكن قلب العقار الذي تم شراؤه بمبلغ 611 ألف دولار في عام 2021 مقابل 1.3 مليون دولار بعد عامين؟ وقال جرين إن المشتري كان على علم بأن المدينة فرضت قيودًا على تصاريح الإيجار قصير الأجل ولم تكن تخطط لإدراج العقار على Airbnb. قال: “لقد أرادوا تحويله إلى منزل رصين”. “إنهم يظهرون في كل مكان. إنها ليست استراتيجية استثمار شائعة، لكنني أرى المزيد من ذلك.
ارتفعت قيمة العقارات في بالم سبرينغز، الواقعة على بعد 100 ميل شرق لوس أنجلوس، بسرعة صاروخية خلال الوباء. وارتفعت الأسعار بنسبة 62% في الفترة من يناير/كانون الثاني 2020 إلى يناير/كانون الثاني 2024، وفقا لتقديرات Zillow Z، حيث باع السكان المحليون منازلهم للعاملين عن بعد والمتقاعدين الذين كانوا حريصين على الهروب من المناطق الحضرية المزدحمة.
قال لي ستيفن بورشارد، وهو وسيط في كوتشيلا فالي: “كانت بداية عام 2022 مجنونة”. “لقد ذكرني هذا بمنطقة خليج سان فرانسيسكو أثناء طفرة الدوت كوم. لقد ارتفعت قيمة العقارات إلى أعلى المستويات خلال فترة اندفاع فيروس كورونا – ما يزيد عن 60% عن قائمة الأسعار.
توفر هذه المنطقة ملعب الجولف وأشجار النخيل وأشعة الشمس ووتيرة حياة أبطأ، وتشتهر أيضًا بالطيور الثلجية. قال بورشارد: “لقد رأينا هجرة شرقية قبل كوفيد”. “لقد وضع فيروس كورونا ذلك على المنشطات. تضاعف الطلب على العقارات ثلاث مرات في أواخر عام 2021 و2022 والنصف الأول من عام 2023، حتى نهاية عام 2023 [Federal Reserve] بدأت في رفع أسعار الفائدة.”
كما أشارت مادلين لافوي، وهي وسيط آخر في وادي كواتشيلا، إلى سنوات الوباء باعتبارها فترة غريبة. “إذا كان لديك منزل بقيمة 500 ألف دولار، فإن بعض المشترين كانوا يوقعون مقابل 600 ألف دولار. قالت: “لقد كان جنونًا”. ومع ذلك، فإن الأوقات الجيدة لم تدم إلى الأبد: فقد جاءت الذروة في أبريل 2022، وبعد ذلك انخفضت الأسعار بنحو 25٪، على حد قولها.
بحلول أبريل 2023، كان سوق العقارات في بالم سبرينغز في حالة من الفوضى. وذلك عندما تم بيع المنزل الواقع على طريق North Deborah Road بعلاوة قدرها 113٪ على سعر بيعه لعام 2021.
يثير الارتفاع والانخفاض الكبير في سعر إدراج المنزل على مدى ثلاث سنوات العديد من الأسئلة التي لا علاقة لها بالطفرة الوبائية: ما الذي حدث والذي دفع المشتري – وهي شركة ذات مسؤولية محدودة تأسست في يناير 2023 – إلى التخلف فجأة عن السداد؟ قرضهم بعد أقل من عام من الشراء، مما أدى إلى إدراجهم في قائمة البيع على المكشوف بسعر زهيد؟ (ولم نتمكن من الاتصال بالشركة للتعليق).
في مارس 2024، لا يمكن الخلط بين المنزل وبين منزل بقيمة 1.3 مليون دولار، حتى لو كانت القائمة الحالية تعد بملاذ “مثالي” في بالم سبرينغز وتستمر: “استمتع بفناء خلفي مذهل مع [a] حمام سباحة ومنتجع صحي جديد محاط بالمناظر الطبيعية الجميلة.”
هذه لغة قياسية يمكن تطبيقها على أي منزل متواضع بقدر ما يمكن تطبيقها على أحد القصور الفاخرة في منتصف القرن في منطقة تشي تشي في لاس بالماس القديمة. ومع ذلك، فإن الأرض المحيطة بهذا المنزل تتكون في الغالب من الأعشاب والحصى – الحجر المسحوق المعروف بالعامية باسم “ذهب الصحراء” – وبعض الأشجار والصبار.
قد يشير المظهر الأشعث إلى أن الوكيل يعتقد أن السعر، وليس الزركشة، هو الذي سيبيع هذا المنزل. فهو في نهاية المطاف بيع على المكشوف مملوك للبنك، وهذا يعني أن مُقرض الرهن العقاري الحالي على المنزل يسمح ببيعه بأقل من المبلغ المستحق. سيتعين على أي مشتري دفع رسوم معالجة بقيمة 10000 دولار.
“لا تدفع 1.3 مليون دولار في هذا الحي”
تم فرض حد أقصى على تصاريح الإيجارات قصيرة الأجل في بالم سبرينغز في نوفمبر 2022، عندما فرضت المدينة القانون رقم 75. لا يمكن استخدام أكثر من 20٪ من المنازل في الأحياء هنا كإيجارات قصيرة الأجل.
وعلى الرغم من أن أسعار المنازل في هذه المنطقة كانت صعبة، إلا أنها استقرت على نطاق واسع. انخفض متوسط سعر Zillow في بالم سبرينغز بنسبة 1.5٪ فقط في الفترة من يناير 2023 إلى يناير 2024. وفي الوقت نفسه، تقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن الأسعار هنا ارتفعت بالفعل بنسبة 4٪ خلال نفس الفترة.
قال Alex Dethier، الوكيل العقاري في بالم سبرينغز الذي باع عقار North Deborah Road لمستثمر في عام 2021 مقابل 611 ألف دولار، إنه يعتقد أن هذا سعر جيد للمنطقة. ماذا يقول للشخص الذي دفع 1.3 مليون دولار في 2023؟
وقال: “لو كانوا زبائني، لقلت لهم: لا تدفعوا 1.3 مليون دولار في هذا الحي”.
ويجب على المستثمرين المحتملين الآخرين المهتمين بإدارة عقارات للإيجار قصير الأجل أن يعلموا أن هذا الجزء من المدينة لديه بالفعل ضعف عدد التصاريح المسموح بها الآن بموجب الحد الأقصى البالغ 20٪.
هذه المعلومة المهمة متاحة بسهولة لجميع المشترين: يحذر الموقع الإلكتروني لمدينة بالم سبرينغز المشترين المحتملين بشأن المرسوم 75 بخط أحمر كبير وجريء، مما يشير بوضوح إلى تحذير للمشترين المحتملين. بل إنه يوفر تفصيلاً تفصيليًا لتخصيص بدلات التصاريح لكل حي عبر الخرائط عبر الإنترنت.
قم بالعناية الواجبة الخاصة بك
وقال بورشارد إن هناك نقصًا في المخزون في بالم سبرينغز، وهو ما يمثل أيضًا مشكلة وطنية مستمرة تحبط المشترين. ويساعد هذا في دفع بعض المشترين نحو الشمال نحو ما يعتبره بعض الناس أحياء أقل جاذبية. لكن يجب على كل مشتري أن ينظر إلى ما بيعت به المنازل الأخرى في نفس الشارع في السنوات الأخيرة.
يقول السماسرة المحليون إن الوضع فيما يتعلق بالملكية في طريق نورث ديبورا يتعارض مع ما ينطبق على نطاق واسع في بالم سبرينغز. لقد انخفضت الأسعار أو استقرت بالنسبة للمنازل ذات الأسعار المتوسطة حيث يحتاج معظم المشترين إلى رهن عقاري، ولكن الزيادة بنسبة 113٪ خلال هذا السوق الأكثر فتورًا هي أمر غير معتاد إلى حد كبير، وبالمقارنة مع بقية السوق، فهي بالتأكيد حالة شاذة.
وقال بورشارد: “إن أسعار العقارات الفاخرة – مع المشترين النقديين غير المرتبطين بأسعار الفائدة – استمرت في الارتفاع”. “الأسعار لم تنهار. لقد كان الجميع يتوقع هذا الانهيار. هذا لن يحدث.”
وقال إن كبار السن في كاليفورنيا لديهم حوافز للترقية، مشيرًا إلى أنه يُسمح للأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 55 عامًا فما فوق بنقل ضريبة ممتلكاتهم ثلاث مرات، مضيفًا: “الكثير من الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 55 عامًا لا يعرفون شيئًا عن هذا”.
كما يوحي لغز طريق شمال ديبورا، تضم منطقة بالم سبرينغز العديد من الأحياء المتميزة التي لها إيجابياتها وسلبياتها. وكما علق أحد السكان المحليين: “إنها ليست مستعمرة الأفلام”.
تقول جمعية صحراء كاليفورنيا للوسطاء العقاريين إن الأسعار بشكل عام تتخطى خط الاتجاه السنوي البالغ 5.5٪ الذي شوهد على مدار العشرين عامًا الماضية، وترى أن هذا الاتجاه مستمر. ومن الواضح أنه من مصلحة المجموعة رسم صورة متفائلة، ولكن يبدو أن الاتجاهات الأخيرة تدعم استقرار الأسعار. تتوقع Zillow أسعارًا ثابتة على المستوى الوطني في عام 2024.
لا تفسر أي من هذه البيانات الارتفاع والانخفاض المذهل في الأسعار على طريق شمال ديبورا. بالنسبة للمشترين، فإن السؤال الذي تبلغ قيمته 1.3 مليون دولار هو: كيف يمكنك – أو البنك الذي تتعامل معه – تجنب كارثة عقارية مماثلة؟ الجواب: سواء كنت مؤسسة مالية أو مشترياً، قم بإجراء العناية الواجبة بنفسك. قم بالتحقيق في العقار والمنطقة المحيطة به للتأكد من عدم وجود مفاجآت سيئة.
وكما أشار ديتييه: “من الجنون أن يأتي شخص ما ويشتري هذا المنزل بهذا السعر”.