في كانون الأول (ديسمبر) 2021 ، عندما كان معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا لا يزال متوسطه 3.1٪ ، يمكن للمقترض الحصول على رهن عقاري بقيمة 700000 دولار يتطلب دفعات شهرية من أصل الدين وفائدة تبلغ 2989 دولارًا فقط.
تقدم سريعًا حتى يوم الأربعاء ، والرهن العقاري الذي تم الحصول عليه بقيمة 700000 دولار أمريكي بمتوسط معدل الرهن العقاري الحالي البالغ 6.90 ٪ يساوي 4610 دولارًا أمريكيًا شهريًا ، وهو ما يعادل 583000 دولار أمريكي على مدى 30 عامًا أكثر من الرهن العقاري الصادر بمعدل 3.1 ٪. عند إضافة التأمين والضرائب ، يمكن أن تتجاوز هذه الدفعة الشهرية بسهولة 6000 دولار. ناهيك عن أن هذا الحساب لا يأخذ في الحسبان حقيقة أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة في يونيو 2022 كانت أعلى بنسبة 12٪ من مستويات ديسمبر 2021 و 39٪ فوق مستويات يونيو 2020.
مخططو الرهن العقاري مثل جون داونز ، نائب الرئيس الأول في Vellum Mortgage ، لديهم مهمة شاقة تتمثل في كسر هذا الواقع الجديد لمشتري المنازل المحتملين. ومع ذلك ، على عكس العام الماضي ، يقول داونز إن معظم مشتري 2023 ليسوا متفاجئين. يقول ضابط القرض إن صدمة الملصقات آخذة في التلاشي.
فقط قبل التحدث مع حظ، أنهى داونز مكالمة مع زوجين من الطبقة المتوسطة في منطقة واشنطن العاصمة ، الذين أخبروه أنهم يتوقعون دفعة رهن عقاري تبلغ حوالي 7000 دولار.
“المكالمة التي أجريتها للتو كانت عبارة عن منزل نموذجي في المنطقة. شخص واحد يكسب 150 ألف دولار ، والآخر يكسب 120 ألف دولار. لذا إجمالي 270 ألف دولار ، وقالوا إن هدف الدفع هو 7 آلاف دولار. ما زلت غير معتاد على سماع الناس يقولون ذلك بصوت عالٍ ،” داونز يقول.
حتى قبل أن يتحدث هؤلاء المقترضون إلى داونز – الذين يعملون في أسواق بالتيمور وواشنطن العاصمة الكبرى – فقد استنتجوا بالفعل أن مدفوعات الرهن العقاري المرتفعة هذه ستكون “قصيرة الأجل” ، وسيعيدون ببساطة تمويلها بدفع أقل بمجرد معدلات الرهن العقاري ، يفترض ، ينزل.
لفهم كيفية تفاعل مشتري المساكن بشكل أفضل مع القدرة على تحمل تكاليف المساكن المتدهورة (وتخويف مستويات المخزون) ، حظ مقابلة داونز.
تم تحرير هذه المحادثة وتكثيفها من أجل الوضوح.
الثروة: خلال العام الماضي ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري من 3٪ إلى أكثر من 6٪. كيف يتفاعل المشترون في السوق مع تكاليف الاقتراض المتزايدة؟
جون داونز: يجب أن أقول ، رد الفعل اليوم مختلف تمامًا عن العام الماضي. يبدو الأمر كما لو أننا عشنا “مراحل الحزن السبع”. يبدو أننا دخلنا مرحلة “القبول والأمل”.
مع كل التقارير التي تشير إلى استقرار أسعار المساكن ، قد يعتقد المرء أن المشترين مرتاحون لهذه المعدلات ومدفوعات الرهن العقاري المقابلة. الواقع مختلف تماما. تم إخراج العديد من مشتري المنازل المحتملين من السوق بسبب تحديات القدرة على تحمل التكاليف من خلال مؤهلات القروض أو قيود الميزانية الشخصية. يجد المشترون المنتقلون أنفسهم أيضًا في نفس المأزق.
ونتيجة لذلك ، فإن سوقي (منطقة مترو بالتيمور دي سي) به عدد أقل من المنازل المتاحة للبيع بنسبة 73٪ مقارنة بفترة ما قبل الجائحة ، وعقود أسبوعية أقل بنسبة 57٪ ، ويتم إعادة إدراج زيادة بنسبة 8٪ في العقارات. (معلومات حول بحث Altos) نتيجة لذلك ، ظلت الأسعار مستقرة نسبيًا بسبب تفوق ميزان المشترين على البائعين.
أرى المشترين اليوم يأخذون مدفوعاتهم خطوة بخطوة لأسباب مختلفة. لقد ارتفعت مداخيلهم بشكل كبير ، بما يزيد عن 25-30٪ منذ عام 2020 ، وأصبحت مدخرات ضريبة الدخل من خلال خصم فوائد الرهن العقاري الآن بندًا ذا مغزى في الميزانية يجب مراعاته. يقول الكثيرون أيضًا ، “يمكنني دائمًا إعادة التمويل عندما تنخفض الأسعار في المستقبل” ، مما يؤدي إلى الشعور بأن هذه المدفوعات المرتفعة لن تدوم طويلاً.
عندما أقول أن المشترين مرتاحون لهذه المدفوعات ، أعلم أن هناك أيضًا مشترين أكثر بمرتين إلى ثلاث مرات يقومون بإجراء المدفوعات باستخدام الآلات الحاسبة عبر الإنترنت الذين يختارون عدم المشاركة في المحادثات في المقام الأول! لإثبات ذلك ، فإن سحب ائتمان الموافقة المسبقة الخاص بنا (مقياس لنشاط المشتري في أعلى قمع) يقل بنحو 50٪ عن ما قبل الجائحة.
من بين المقترضين الذين تعمل معهم ، ما مدى ارتفاع الأقساط الشهرية؟ وكيف يتفاعلون عندما تعطيهم الرقم؟
بالنسبة للجزء الأفضل من العقد الماضي ، كان معظم عملائي يدخلون في محادثة موافقة مسبقة بحد أقصى لدفع الرهن العقاري لا يزيد عن 3000 دولار للشقة و 4500 دولار للمنازل ذات الأسرة الواحدة. كان من النادر رؤية أرقام أعلى من ذلك ، حتى بالنسبة لأصحاب الدخل المرتفع. اليوم ، تتراوح هذه الأرقام من 4000 دولار إلى 6500 دولار على التوالي.
لتعليقي السابق ، يبدو أن المشترين النشطين اليوم يتوقعون ذلك. يبدو الأمر كما لو أنهم مرتاحون لهذا الوضع الطبيعي الجديد. والمثير للدهشة أن نسب الدين إلى الدخل اليوم (في سوقي) تشبه إلى حد بعيد ما كانت عليه قبل خمس سنوات. الدخل هو في نهاية المطاف المعادل الكبير. نعم ، المدفوعات أعلى بشكل كبير اليوم ، لكن الدخل المتبقي للمشترين (الدخل بعد الضرائب مطروحًا منه الدين) لا يزال في نطاق صحي بسبب الأجور المحلية.
تذكر أننا ما زلنا نتحدث عن مجموعة أصغر بكثير من المشترين في السوق اليوم ، لذا فإن هذه المحادثة تميل نحو أولئك الذين لديهم أنماط حياة أكثر حظًا.
أخبرنا بالمزيد قليلاً عما شاهدته في النصف الثاني من عام 2022 في سوق الإسكان المحلي ، وكيف يقارن ذلك بالنصف الأول من عام 2023؟
هناك اختلافات كبيرة بين هاتين الفترتين. في النصف الثاني من عام 2022 ، لم يكن هناك سوى الخوف. كانت سوق الأسهم تحت الضغط ، وكان التضخم جامحًا ، وبدأ الإسكان في التعثر. في جميع أنحاء البلاد ، بدأ المخزون في الارتفاع ، وارتفعت الأيام في السوق بشكل كبير ، وتفشي انخفاض الأسعار. كان الرهان الأكثر أمانًا هو عدم القيام بأي شيء ، وهذا ما فعله المشترون تمامًا. كانت العقلية هي “سأنتظر حتى تنخفض الأسعار وتنخفض الأسعار قبل أن أشتري”.
أحدثت بداية عام 2023 انعكاسًا في العديد من فئات الأصول. وجدت سوق الأسهم موطئ قدم لها ودفعت إلى الأعلى ، وأعيد توازن معدلات الرهن العقاري ، وعدّل بائعو العقارات أسعارهم ، وبدأ أرباب العمل في دفع زيادات كبيرة في الأجور. نتيجة لذلك ، استقر الإسكان ، وفي بعض المناطق ، أصبحت العقود القوية مع عروض متعددة ، وتصاعد الأسعار ، والإعفاءات الطارئة هي القاعدة.
لم تكن القوة في الإسكان عالمية كما كانت في عام 2021. كانت هناك قطاعات شديدة الحرارة والباردة ، اعتمادًا على الموقع ونقطة السعر. يبدو أن القطاع الميسور التكلفة (<750.000 دولار في السوق) والقطاع الأعلى (> 1.25 مليون دولار) يؤدي أداءً جيدًا للغاية مع زيادة المنافسة. الجزء متوسط المدى هو المكان الذي لاحظنا فيه بعض الصعوبات. أحد الموضوعات الشائعة هو أن المشترين في كل نقطة سعر يبدون أكثر حساسية لحالة العقار. عندما تكون مدفوعات الإسكان مرتفعة إلى هذا الحد ، لن يستغرق المشترون الكثير للابتعاد!
ما رأيك فيما يسمى بـ “تأثير القفل” – فكرة أن تقلب السوق الحالي سيكون مقيدًا لأن الناس يرفضون التخلي عن معدلات الرهن العقاري ذات المقابض الثنائية والثلاثية؟
أعتقد أن “تأثير القفل” حقيقي للغاية. يستند رأيي إلى عدد لا يحصى من المحادثات التي أجريتها في الأشهر الستة أو التسعة الأخيرة الماضية مع أصحاب المنازل الذين يريدون الانتقال ولكنهم لا يستطيعون ذلك. لا يستطيع البعض شراء منزلهم الحالي بهيكل القيمة والسعر اليوم. لا يستطيع الآخرون تحمل القفزة الكبيرة في الدفع لتبرير الزيادة في حجم المنزل أو الموقع المفضل.
أعتقد أن السبب الذي يجعلنا نشهد صعوبات في منزل متوسط المدى هو أن المشتري التقليدي الذي ينتقل إلى أعلى عالق. في السوق الذي أعمل فيه ، سيكون هذا هو الشخص الذي يبيع المنزل الذي تبلغ قيمته 700 ألف دولار ليشتريه بمليون دولار. لديهم حاليًا مدفوعات إسكان PITI بقيمة 2750 دولارًا ؛ سوف تكون الدفعة الجديدة 6000 دولار عن حقوق الملكية الخاصة بهم كدفعة أولى. هذه القفزة كبيرة جدًا بالنسبة لمعظم الأشخاص ، خاصةً ذوي الدخل المتوسط. كان من الممكن أن يكون هذا المبلغ 4500 دولار قبل عامين ، وهو ما كان أكثر سهولة.
بناءً على ما تراه الآن ، هل لديك أي توقعات بشأن الشكل الذي قد يبدو عليه النصف الثاني من عام 2023؟ وماذا عن ربيع 2024؟
على الرغم من الأسعار المرتفعة ، لا تزال الرغبة في شراء منزل مرتفعة بالنسبة للكثيرين. نظرًا لآثار التأخر في تشديد بنك الاحتياطي الفيدرالي (رفع أسعار الفائدة) إلى جانب التحسن العام في التضخم ، يمكن للمرء أن يفترض أن معدلات الرهن العقاري قد تجاوزت القمة وستستمر في التحسن من هنا. فكر في اللعب باليويو على سلم متحرك لأسفل ، وحركة صعودًا وهبوطًا ولكن بشكل عام تدفع للأسفل. مع تحسن الأسعار ، ستتغير القدرة على تحمل التكاليف والثقة ، مما يؤدي إلى جذب المزيد من المشترين والبائعين.
أعتقد أن هذا سيكون داعمًا لقيم المنازل وسيمنح المشترين المزيد من الخيارات مع زيادة المخزون. ضع في اعتبارك أن معظم البائعين يصبحون مشترين ، وبالتالي فإن التأثير الصافي على المخزون سيكون ضئيلًا. مع العلم أن بعض البائعين سيحتفظون بمنزلهم الحالي كإيجار ، يمكن للمرء أن يجادل بأن المخزون سيزداد سوءًا. سيكون لدى المشترين على الأقل المزيد من خيارات المنازل كل أسبوع ، وهو اختلاف صارخ عن اليوم.
عند مناقشة القوة في الإسكان ، فإن التفكير من خلال الديناميكيات المحلية أمر بالغ الأهمية. تتمتع منطقة مترو العاصمة بسوق عمل متنوع ومستقر لا أرى انعكاسًا له في حالة حدوث تباطؤ اقتصادي. لم يكن لدينا دفعة هائلة نحو الإيجارات قصيرة الأجل حيث أن العديد من المناطق الأخرى وبيئة “العمل من المنزل” (WFH) جعلت معظم الناس يقيمون على مسافة قريبة من المدن.
شيء واحد أتوقعه هو تفكيك WFH في عام 2024. في الواقع ، أنا أختبر ذلك بالفعل. يتم استدعاء العديد من العملاء مرة أخرى إلى المكتب ، إما من خلال طلبات صاحب العمل أو الخوف من تعرضهم لجهود تقليص حجم الشركات. نتيجة لذلك ، أتوقع الأصول ذات الأداء الضعيف (شقق DC وإيجارات الأسرة الواحدة في المناطق الانتقالية من المدينة) للحصول على عرض بينما إيجارات الأسرة الواحدة في هضبة الأحياء المتنقلة من تقديرها القياسي على مدى السنوات القليلة الماضية.
القدرة على تحمل تكاليف سوق الإسكان (أو وضع عدم وجودها بشكل أفضل) وصلت إلى مستويات غير مسبوقة منذ ذروة فقاعة الإسكان. هل لديك أي نصيحة حول كيف يمكن للمشترين المحتملين تخفيف هذا العبء؟
قد يكون هذا هو السؤال الأكثر تعقيدًا لأن الجميع في مكان مختلف في الحياة. في الجزء الأفضل من العشرين عامًا الماضية ، كانت مكالمات الاستشارة الخاصة بي تتراوح من 20 إلى 30 دقيقة ، ويمكننا صياغة خطة رائعة. اليوم ، يستغرق ذلك أكثر من ساعة وعادة ما يتطلب مكالمة متابعة مفصلة. إذا اضطررت إلى تلخيص كل محادثاتي ، فسأقول إن الأمر يتعلق بالتنبؤ بالحياة والصبر.
التنبؤ هو عملية تحدد فيها الحياة على مدار العامين أو الثلاثة أعوام القادمة – مناقشة الاستقرار الوظيفي ، وتوقعات الدخل ، وأنماط الادخار والاستثمار ، والديون المتدحرجة (أو التي تتم إضافتها) ، والأطفال ، والمدارس ، والرسوم الدراسية ، وما إلى ذلك. حول ديناميكيات السوق المحلية مثل المعروض من المساكن والنمو السكاني ودورات وتوقعات أسعار الفائدة. يساعد هذا في وضع ميزانية قوية لاستخدامها في شراء منزل.
يمكن أن يعني الصبر عدة أشياء. بالنسبة للبعض ، فهذا يعني الاستئجار لفترة من الوقت لتوفير المزيد من المال أو التخلص من فترات عدم اليقين. بالنسبة للآخرين ، يمكن أن يبحث عن مزيج سعر البيع المناسب وامتيازات البائع لتخفيض الأسعار وإغلاق التكاليف وما إلى ذلك. ربما لا يمكنك امتلاك هذا المنزل المحدد في تلك المنطقة المحددة لبضع سنوات والاستقرار في أفضل موقع تالي يعد جيدًا بما يكفي في الوقت الحالي. اعتاد السكن أن يكون نقطة انطلاق للكثيرين ، لكن البيئة منخفضة السعر في السنوات القليلة الماضية سمحت للجميع بالحصول على ما يريدون على الفور. يبدو أننا فقدنا فن الصبر في الحياة.
ظهرت هذه القصة في الأصل على موقع Fortune.com
المزيد من فورتشن:
5 صراعات جانبية حيث قد تكسب أكثر من 20000 دولار سنويًا – كل ذلك أثناء العمل من المنزل
تبحث لكسب نقود إضافية؟ يحتوي هذا القرص المضغوط على 5.15٪ APY الآن
شراء منزل؟ إليك مقدار التوفير
هذا هو مقدار الأموال التي تحتاج إلى كسبها سنويًا لشراء منزل بقيمة 600000 دولار بشكل مريح